A Prefeitura de Cabo Frio realizará, no próximo dia 9 de novembro, uma audiência pública para apresentar e discutir propostas de atualização do Código de Obras e Edificações e da Lei de Parcelamento do Solo do município. O encontro está marcado para as 14h, no auditório da sede do governo municipal, localizado na Praça Tiradentes, na região central da cidade. A participação será aberta à população, além de profissionais da construção civil, representantes de entidades de classe e empresários interessados no desenvolvimento urbano.
A iniciativa acontece em meio a uma sequência de denúncias e ocorrências envolvendo loteamentos clandestinos, construções executadas sem autorização e ocupações irregulares em diferentes regiões de Cabo Frio. A expansão urbana e seus impactos sobre a infraestrutura, o meio ambiente e a organização territorial também estão entre os assuntos que motivaram a discussão sobre a necessidade de modernizar as normas municipais.
As alterações propostas estão reunidas em duas minutas de projetos de lei complementar, que já passaram pela avaliação do Conselho das Cidades (ConCID). Os documentos foram disponibilizados pela Prefeitura para consulta pública e podem ser acessados no site oficial do município. Os textos apresentam novas diretrizes para procedimentos de licenciamento, fiscalização de obras, utilização de terrenos e regularização de edificações e loteamentos.
Uma das principais mudanças previstas na revisão do Código de Obras e Edificações trata da possibilidade de regularização de construções que já estejam finalizadas e consolidadas, mesmo quando tenham sido executadas em desacordo com as regras do código ou com os parâmetros urbanísticos atualmente estabelecidos.
A proposta também prevê mecanismos específicos para a chamada legalização com acréscimo, procedimento que poderá contemplar áreas já construídas, ampliações realizadas posteriormente e alterações nas características originais das edificações. Entretanto, o texto não representa uma autorização geral para que qualquer imóvel construído irregularmente seja automaticamente legalizado.
De acordo com as condições estabelecidas na minuta, a regularização dependerá do atendimento aos critérios previstos na legislação, incluindo a adequação aos parâmetros urbanísticos e o cumprimento das demais exigências aplicáveis a cada situação. Dessa maneira, a possibilidade de legalização deverá considerar as características do imóvel e as condições estabelecidas pelo município.
O projeto também preserva a aplicação de sanções para quem realizar construções sem a devida autorização. O artigo 433 da proposta determina que o pagamento de uma multa não elimina a situação irregular da obra. Mesmo depois de quitar a penalidade, o responsável continuará obrigado a providenciar a legalização das construções e instalações executadas sem licença ou, quando necessário, realizar a demolição, desmontagem ou modificação das estruturas.
Outro dispositivo importante é o artigo 434, que estabelece situações em que a demolição poderá ser determinada por não existir possibilidade de regularização do imóvel. A minuta considera inviável legalizar uma construção quando houver desrespeito a parâmetros urbanísticos que não possam ser corrigidos, ocupação de áreas onde edificações são proibidas, invasão de faixas de domínio, áreas de preservação permanente ou espaços públicos de uso coletivo.
A impossibilidade de regularização também poderá ser caracterizada quando o proprietário ou responsável, mesmo depois de receber uma notificação oficial, deixar de realizar as adequações exigidas dentro do prazo determinado pela administração municipal.
Proposta prevê regras para regularização de loteamentos em Tamoios
A segunda minuta apresentada pela Prefeitura trata da revisão da Lei de Parcelamento do Solo e dedica uma parte específica à regularização fundiária. O capítulo oito do documento aborda os loteamentos irregulares e clandestinos com acesso controlado localizados no segundo distrito de Cabo Frio, em Tamoios.
A proposta estabelece que esses empreendimentos deverão passar por procedimentos de regularização, respeitando as determinações previstas nas legislações federal e municipal. O objetivo é estabelecer critérios para identificar os núcleos urbanos existentes, organizar a ocupação territorial e definir as condições necessárias para que esses espaços possam ser integrados formalmente à estrutura urbana da cidade.
Entre as exigências previstas estão a identificação e a delimitação das áreas ocupadas, a realização de levantamentos cadastrais e a definição de medidas para implantação ou adequação do sistema viário. A proposta também determina que as ruas e os acessos desses empreendimentos estejam integrados à malha urbana, garantindo uma organização territorial compatível com o planejamento municipal.
Outro ponto abordado no projeto diz respeito à destinação de espaços públicos e áreas verdes nos loteamentos. A minuta estabelece, por exemplo, a reserva de pelo menos 10% da área total dos empreendimentos para espaços destinados ao uso público, além de critérios próprios para a implantação e organização de áreas verdes.
Essas exigências deverão ser avaliadas em conjunto com as normas que já estão em vigor no município. A análise será importante para identificar quais determinações serão preservadas, quais passarão por alterações e quais novas obrigações poderão ser incorporadas à legislação urbanística de Cabo Frio.
A revisão das normas ocorre em um cenário de preocupação crescente com a ocupação irregular do território municipal. Nos últimos anos, diferentes operações de fiscalização identificaram construções sem licença, abertura clandestina de ruas, desmatamento e divisão irregular de terrenos em vários bairros da cidade.
Fiscalizações identificaram loteamentos irregulares em diferentes bairros
Em fevereiro de 2025, equipes de fiscalização realizaram ações em localidades como Alto da Rasa e Campos Novos. Durante as operações, foram identificadas intervenções sem autorização, incluindo retirada de vegetação, movimentação de terra, abertura de vias e demarcação de lotes. Como consequência das irregularidades encontradas, construções foram embargadas pelas autoridades municipais.
Quatro meses depois, novas denúncias apresentadas por moradores levaram os órgãos de fiscalização até Maria Joaquina. Na localidade, os agentes teriam encontrado indícios de um loteamento irregular, com ruas abertas, áreas desmatadas e terrenos demarcados sem a autorização necessária dos órgãos responsáveis.
Em novembro, outra operação realizada pela Prefeitura voltou a chamar a atenção para o problema da ocupação clandestina e da comercialização irregular de terrenos. Dessa vez, a fiscalização atuou no bairro Jardim Esperança, em uma área conhecida como Desmembramento Nova Esperança, onde foram identificadas situações relacionadas à implantação irregular de lotes e à ocupação do território.
As preocupações com a expansão de loteamentos sem autorização, entretanto, não são recentes. Em 2017, o Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro (MPRJ), por intermédio da 1ª Promotoria de Justiça de Tutela Coletiva de Cabo Frio, já havia encaminhado uma recomendação à administração municipal para que fossem adotadas providências destinadas a impedir a comercialização de unidades do loteamento Trilhas do Araçá.
Na ocasião, um inquérito civil apontou que o empreendimento havia sido implantado sem autorização da Prefeitura de Cabo Frio, em desacordo com as normas urbanísticas que regulamentam o parcelamento e a ocupação do solo no município.
Verticalização e impactos ambientais também geram preocupação
A maneira como Cabo Frio vem ocupando e organizando seu território também foi tema de outros debates recentes. Em agosto de 2024, uma proposta envolvendo a verticalização das construções no município provocou manifestações contrárias de ambientalistas, que demonstraram preocupação com os possíveis efeitos do aumento da concentração de edificações em determinadas regiões.
Entre os questionamentos apresentados estavam os impactos do adensamento populacional sobre a infraestrutura urbana, além da necessidade de estudos que avaliassem as consequências para o meio ambiente e a capacidade de atendimento dos serviços públicos.
Em dezembro daquele mesmo ano, moradores do bairro Canto do Forte também manifestaram preocupação com a construção de um condomínio nas proximidades de uma área arqueológica reconhecida e catalogada pelo Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan).
As manifestações levantavam dúvidas sobre possíveis consequências ambientais e culturais da intervenção. Na época, a Prefeitura informou que o empreendimento estava sendo executado de acordo com as exigências da legislação vigente.
Já em maio deste ano, uma decisão da Justiça Federal determinou a demolição de um imóvel construído irregularmente em uma área de restinga na Praia do Foguete. Conforme informações apresentadas pelo Ministério Público Federal (MPF), a sentença reconheceu a existência de danos ambientais e também responsabilizou o município por omissão no exercício da fiscalização ambiental.
Os diferentes episódios reforçaram o debate sobre a necessidade de estabelecer mecanismos mais eficientes para controlar o crescimento urbano, impedir novas ocupações irregulares e garantir que os empreendimentos imobiliários respeitem as normas ambientais e urbanísticas.
Prefeitura defende modernização das regras urbanísticas
Segundo a administração municipal, a atualização do Código de Obras e da Lei de Parcelamento do Solo pretende tornar os procedimentos mais claros, simplificar etapas administrativas e oferecer maior segurança jurídica para moradores, profissionais da construção civil e empresários.
A iniciativa também está relacionada à implantação do Licenciamento Digital, ferramenta que, de acordo com a Prefeitura, passou a permitir que a abertura e o acompanhamento dos processos de licenciamento de edificações sejam realizados integralmente pela internet.
Com a digitalização dos serviços, o governo municipal afirma ter avançado na redução da burocracia e na modernização do atendimento. Agora, a intenção é atualizar também as normas que orientam a construção de imóveis, a ocupação dos terrenos e a organização do crescimento da cidade.
O secretário municipal de Desenvolvimento Econômico e Urbanismo, Marcelo Dusi, explicou que a revisão das leis faz parte de um processo mais amplo de modernização da gestão urbana. Segundo ele, a digitalização dos procedimentos foi uma etapa importante, mas precisa ser acompanhada por uma legislação compatível com as necessidades atuais do município.
“Primeiro avançamos na digitalização e na desburocratização dos processos. Agora precisamos modernizar também a legislação que orienta o crescimento da cidade. São leis que têm impacto direto sobre quem constrói, investe, gera emprego e também sobre a organização urbana de Cabo Frio. A audiência pública é fundamental porque esse processo precisa ser construído com participação da sociedade”, afirmou o secretário.
A Prefeitura destaca que a participação popular será importante para avaliar as propostas, apresentar questionamentos e reunir sugestões de moradores, empresários, profissionais da construção civil e representantes de diferentes setores da sociedade.
Depois da realização da audiência pública e da análise das contribuições recebidas, a expectativa do governo municipal é encaminhar os projetos de atualização legislativa para apreciação dos vereadores na Câmara Municipal ainda neste ano.
A revisão das regras urbanísticas, porém, não deverá terminar com a atualização do Código de Obras e da Lei de Parcelamento do Solo. De acordo com a Prefeitura, uma nova etapa do trabalho deverá contemplar a revisão da Lei de Zoneamento, atualmente regulamentada pela Lei Municipal nº 116/1979.
A intenção é dar continuidade ao processo de modernização das normas que disciplinam o desenvolvimento urbano de Cabo Frio, estabelecendo regras mais atuais para orientar a expansão da cidade, o licenciamento de empreendimentos e a utilização dos espaços públicos e privados.
