A ocorrência de brechas e descuidos no controle de acesso de edifícios residenciais pode resultar no dever de reparar condôminos prejudicados por ações criminosas. Essa tese foi ratificada pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) durante a análise de uma ação contra um prédio localizado no bairro de Botafogo, na Zona Sul do Rio de Janeiro, no qual pessoas não autorizadas ingressaram com aval da portaria e saquearam uma unidade.
Entenda o caso ocorrido no Rio de Janeiro
O episódio aconteceu durante a ausência dos proprietários, que viajavam no momento em que a residência foi violada. Registros indicam que os infratores transitaram pela entrada social tanto no momento da chegada quanto na fuga, levando bolsas carregadas com os artigos subtraídos do imóvel.
Diante dos fatos, o Judiciário fluminense apontou defeito manifesto na vigilância interna. Laudos periciais apontaram a inexistência de danos físicos ou arrombamento nos portões, sustentando a conclusão de que um colaborador do condomínio permitiu a circulação dos invasores sem qualquer checagem prévia.
Critérios para a definição de responsabilidade
O julgamento não estabelece uma regra geral de reparação irrestrita para todos os delitos cometidos dentro de condomínios. De acordo com a relatora da ação, ministra Nancy Andrighi, ações ilícitas executadas por terceiros costumam extinguir o dever indenizatório da administração condominial.
Por outro lado, o pagamento de compensações se torna exigível diante de negligência ou imprudência constatada nos procedimentos operacionais de segurança. Cabe aos encarregados da portaria averiguar identidades, monitorar o fluxo de pedestres e checar previamente com os donos dos apartamentos sobre a liberação de qualquer visitante.
Andrighi pontuou ainda que o julgamento exige avaliar o perfil individual da edificação. Estruturas com alta densidade populacional, grande rotatividade de prestadores de serviço e unidades dedicadas a estadias temporárias demandam barreiras mais robustas de monitoramento, incluindo sistemas de biometria, alarmes e câmeras.
Valores indenizatórios confirmados pelo STJ
A sentença inicial impôs ao edifício fluminense a obrigação de quitar R$ 24 mil relativos a danos morais, somados a R$ 12.358 destinados à cobertura dos danos materiais sofridos pelas vítimas. O condomínio tentou reverter o veredito no tribunal superior, mas a condenação acabou integralmente mantida pelos ministros da Terceira Turma.
Em sua apelação derradeira, os representantes do edifício contestaram igualmente a quantia fixada para os prejuízos materiais, sustentando que os valores deveriam sofrer descontos baseados na depreciação e no desgaste temporal dos pertences levados.
